农村土地价值是非常复杂的一件事。
长期以来我国农村土地所有权归集体、土地承包权归农户、承包土地经营权主要归村或村民小组内的农民支配，而乡镇政府管理部门负责农村土地流转等事宜。三权分别属于不同的权力主体，相关管理部门职责不清，导致土地交易环节多、成本高，确权困难，土地流转不畅。这也造成了“农村土地价值”评估难的关键，公开市场交易案例少，缺乏良好的评估平台和机制。这“农村土地价值”内涵复杂，要分清都很难，更何况要评估它的价值了！
我们首先要弄清楚，农村土地的性质，农村土地属于集体所有，村农民拥有的土地财产权益包括宅基地使用权、土地承包经营权、集体收益分配权等，而通俗所指的“农村土地”一般是指宅基地使用权和土地承包经营权。
农村承包土地经营权是我国三权分属于不同权力主体条件下的产物。我国农村土地所有权主要归集体所有，其权力包括占有、使用、收益和处分权，是一种完全的财产权，具有绝对性和排他性。土地承包权归本集体经济组织成员所有，其权力包括使用、收益和部分处分权，具有明显的身份属性特征。承包土地经营权是土地承包权下分离出的一种用益物权，即土地承包经营权人 (一般为农村集体经济组织内不特定的个人或单位)因从事农牧渔业生产或其他生产经营项目而使用土地获取收益的权利，也可将承包土地经营权采取转包、互换、转让等方式流转。通常土地承包经营权期限不得超过土地承包权剩余期限。土地承包权和土地经营权的分离，促成了承包土地经营权的流转。
《物权法》规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。农民住房财产权是指农民宅基地上自建住宅及构筑物、附着物的私人财产权利，农民宅基地一般为集体建设用地。单纯交易宅基地使用权的案例很少，一般农村宅基地连同地上住宅、院落一同交易的案例较多，属于房地产评估范畴，在此就不多说了。
其次要弄清楚，“农村土地价值”评估目的是什么？若是用于抵押还是征收补偿？不同的估价目的，评估的结果也不尽相同。
我们以“农村土地价值”最核心的部分：农村承包土地经营权的抵押评估为例：
农村承包土地经营权地类用途覆盖农用地和非农用地，针对此类情况应广泛收集资料，根据土地经营权的类型不同，应有针对性地选择适合的评估方法。农用地是指可直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、园地、牧草地、农田水利用地、养殖水面等其他农用地。在大部分农村地区，承包土地经营权多集中在耕地、园地或养殖水面等，农村承包土地经营权属于土地使用权评估范畴，不同用途的农村承包土地经营权应采用的方法也有所不同。而土地使用权评估的常用方法有市场比较法、成本逼近法、收益还原法、剩余法等。
市场比较法主要适用于土地使用权交易市场相对发达，有较充足可比实例的地区。基本公式为宗地价格=可比实例价格*交易情况指数*交易日期地价指数*区域及个别因素修正指数*年期修正指数*其他因素修正指数。承包耕地经营权流转市场相对发达的农村地区，其承包经营权与国有土地使用权、集体建设用地的评估方法相似，都有较充足可比案例做基础。首先收集同一或相近区域内3个及以上承包耕地经营权交易实例，建立价格可比基础，再进行交易情况、估价期日、区域及个别因素、年期修正等，测算比准价格。在此基础上，再进行权益及风险分析修正后，最终得出农村承包耕地经营权抵押价值。
收益还原法主要适用于有现实收益或潜在收益的土地使用权评估。基本公式为宗地价格=年净收益/土地还原利率*(1-1/(1+土地还原利率)土地收益年期)。农村承包土地经营权是以收益物权为主的用益物权，因此最适宜采用收益还原法确定评估价格。首先要收集拟抵押承包土地经营权和类似地块的出租或经营的年总收益、总成本费用、运营资料费、生产经营原料费、人工成本、运费及其他物料损耗等，所收集的资料要有稳定性和持续性，真实反应土地经营权的收益及成本情况，最好能收集3至5年的资料。例如评估农村承包耕地经营权时应适当考虑收集农田维护费用、种苗费、肥料费、人工费、育土费、机工费、农药费、水电费、工具费等方面的资料。收集到关于承包土地经营权的资料越详实可靠，越有利于测算出更接近市场价格的评估结果。根据以上收集的资料测算年总收益和总费用，计算出年纯收益，选取恰当的土地还原率，再根据承包土地经营权剩余使用年期确定收益期限，利用收益还原法计算公式测算出农村承包耕地经营权价格。
成本逼近法主要适用于新开发土地或市场不发达、交易案例较少的土地使用权价格评估。基本公式为宗地价格=土地取得费+土地开发费用+相关税费+投资利息+开发利润等。该方法适用于农村土地经营权中从荒地开垦为可耕地的情况。要通过成本逼近法测算评估价格应收集承包土地经营权取得费、土地开发费、相关税费、利息、开发利润等资料，根据当地经济发展水平、相关税费及资金成本标准累计求得耕地整理开发成本价格。此外，在运用该方法过程中，考虑土地的开发费时，应区分田地地块内外情况的不同，并根据农用基础设施的状况与待估宗地经营权匹配程度，综合确定其开发程度，合理确定开发费用。耕地地势、耕作层厚度，周边有无用电设施、排灌沟渠、道路交通情况等，也是重要的影响因素。农村承包土地经营权涉及类型多种多样，耕地最为常见，耕地承包经营权评估时也应考虑农田维护费用、育土费等方面的资料。综合累计各项必要的取得及开发费用，最终得出接近市场价格的承包土地经营权价格。
剩余法（假设开发法）主要适用于具有投资开发或再开发潜力的土地使用权评估，如待开发不动产中的土地使用权、待开发改造不动产中的土地使用权、仅将土地开发整理成可供利用的新开发土地等。基本公式为宗地价格=不动产交易价格-房屋现值-交易税费等其他费用。该方法适用于农村承包土地经营权中从荒地、废弃地开发为可经营用房地产、农业基础设施、种养殖基地等情况。在实际应用过程中，测算不动产价格、房屋现值应根据实际市场交易情况综合测算，交易税费和其他不可预见费等也应据实测算。
以上评估方法是评估公司常用来测算 “农村土地价值”的基本方法，当然评估公司进行评估还需要进行相关资料收集、确定评估思路和评估方案、现场查勘、内业测算与相关方沟通评估值、出具评估报告、报告资料上传管理部门、资料归档等流程。
看起来这么麻烦，还是交给专业的评估机构和土地估价师来做吧！
土地流转评估的合理价格由三部分构成：
1、多项指标：地块价格有据可依 根据土地涵盖权证情况、土壤条件、水电网情况、100公里交通情况、10公里环境配套、周边环境、适宜利用方式等9大范围20多个标准数据来进行土地流转评估。
你或许会说，要这么多数据来干嘛？同样价钱、同样面积、综合水平相当的两块地，其中一个水电网三通，另一个什么都不通。这样的话，你肯定会选前者，若是什么数据都没给出来，你能判别那个更划算吗？答案是否定的。同样的问题，要评估一块地到底是不是值这个价钱，你可以从它的地块信息中获知，越详尽的地块信息带给用户越多实质性的衡量标准。
2、综合测评：地块实力有迹可循 如果说地块信息指标是宏观的，那么接下来要说的地块综合评测，可算是从细微处着手，这也是让用户进一步了解地块情况，以判别地块质量的重要组成部分。通过对地块的光照水源、土壤条件、地形状况、政策规划、开发配套、区域经济等6大方面对地块做出综合的土地流转评估，最终得出一个测评等级，等级越高表示土地的综合实力越强。
3、地块投资有利可图 判断一块地的合理价格，当然少不了预估它的投资价值。毕竟再好的一块土地，你没有善用它的长处，用错了地方到头来还是亏。
原创文章，作者：普尔小编，如若转载，请注明出处：http://www.puerpx.cn/pxwd/4993.html
