房地产项目策划套路
第一，竞争对手分析
1.企业品牌在竞争中的地位。
1.1.市场占有率
1.2.消费者认识
2.企业的竞争对手。
2.1.主要的竞争对手是谁?
2.2.竞争对手的优势与劣势
2.3.竞争对手的策略
3.企业与竞争对手间的SWOT分析：
3.1.机会与威胁
3.2.优势与劣势
3.3.主要问题点
第二，企业与竞争对手的广告分析
1.企业和竞争对手以往的广告诉求策略分析
1.1.诉求对象是谁？
1.2.诉求重点如何？
1.3.诉求方法如何？
2.企业和竞争对手以往的广告表现策略分析
2.1.广告主题如何，有何不合理之处?
2.2.广告创意如何，有何优势与劣势?
3.关于广告效果评估与管控分析
3.1.广告在消费者认知方面有何效果?
3.2.广告在改变消费者态度方面有何效果?
3.3.广告在消费者行为方面有何效果?
3.4.广告在直接促销方面有何效果?
《房地产策划项目操作调查报告主要内容》
1．与投资项目相关的社会经济环境分析
1.1.政策环境与金融环境
1.2.集团购房与私人购房比例
2．楼盘所在地住宅开发总量分析
2.1.各住宅分区开发量
2.2.各住宅分区开发量走势与前景分析
3．楼盘所在地商品住宅消化总量分析
3.1.历年商品住宅消化总量的主要贡献率（结构分析）
3.2.商品住宅消化总量现状
3.3.商品住宅消化总量前景分析
4．楼盘项目所在地商品住宅市场不同档次需求量与现状分析
4.1.豪宅类市场需求量与现状分析
4.2.普通类市场需求量与现状分析
4.3.经济适用型类市场需求量与现状分析
4.4.福利类市场需求量与现状分析
4.5.租赁市场实际状况分析
5．楼盘项目所在地畅销楼盘分析
5.1.畅销楼盘界定
5.2.畅销楼盘营俏特点
5.3.畅销楼盘畅销原因分析
6．楼盘项目所在地滞销楼盘分析
6.1.滞销楼盘界定
6.2.滞销楼盘分布及结构分析
6.3.滞销楼盘的营销特点
6.4.滞销楼盘的参与者及损价
6.5.如何避免落入滞销楼盘
7．楼盘项目所在地最受欢迎物业类型分析
7.1.最受欢迎物业服务主要特点
7.2.最受欢迎物业及分布特点
7.3.最受欢迎物业营销特点
7.4.最受欢迎物业以及溢价特点
7.5.如何与最受欢迎物业结盟
8．该区域文脉状况分析（居住文化）
8.1.该区域居住构筑物的演变与主因分析
8.2.该区域居住构筑物的文化归类
8.3.未来该区域居住构筑物的文化延伸
9．该区域住宅租金水平分析
9.1.该区域住宅均租水平总体分析
9.2.该区域住宅租金回报率分析
9.3.该区域住宅租金及租金回报率预测
9.4.该区域住宅租金对区位优劣的影响
10．该区域住宅市场空置率分析
10.1.空置率界定
10.2.该区域商品住宅总空置率分析
10.3.该区域商品住宅空置率与开发量、需求量的关系分析
10.4.该区域商品住宅空置率的结构分布
10.5.该区域商品住宅未来空置率走势
在解答你之前，我们先来搞清楚：
什么是策划？
策划有多种定义，说的都比较晦涩难懂，也没必要说的那么高大上，所谓策划，就是出谋划策，用头脑，思想转化成方案的形式，并能落地执行，给产品带来销售的促进作用，使产品价值最大化。策划就是思想、想法输出的劳动过程。各行各业都需要策划，增加企业以及产品的软实力，让销售更上一层楼，让产品价值表现最大化。
策划的目的是什么？
不难看出，策划的目的就是把东西宣传出去，让更多人知道我们的企业，我们的产品，最终产品有人愿意来买，产生价值最大化。目的是促进销售。
策划就是为了这个目的而进行的劳动输出过程。为了达到这个目的，具体都需要进行哪些工作那？这就是今天我要解答的问题。
策划需要全面人才
房地产策划有别于其他策划，房地产策划更系统、更专业、更复杂。大家都说房地产策划必须是全能人才，为什么这么说那？房地产策划人的具有艺术细胞，得对平面设计有敏锐的眼光、得对建筑设计有全方位的认识、得对园林景观有专业的知识、得对装饰装修有独到的见解、得对销售有成熟的经验、得对策划全程熟知并实际操控过。是不是很全能。看似挺唬人的，让新人望而却步 ，其实只要你用心脚踏实地去做，这都不是难事。
策划需要2个技能
做过房地产策划的都知道，不管是房地产的各个阶段的策划，都需要建立在以事实为依据的基础上进行策划活动。以事实为基础在进行研判策划，也是策划的两个过程。
1、 市调
没有调查就没有发言权，所有策划必须建立在事实的基础上，做出的研判才可行，才可具有说服力。市调，也是进入策划行业最基本的技能。刚入策划这行的时候，前辈就让我去进行市调，大体给你说一下方法，很多事情就需要自己去领悟。遇到问题自己想办法解决，时间久了，自己就有一套可想的市调方法。
市调的目的就是知彼知己，为决策提供数据支撑，为决策提供理论方法。
2、 研判
所谓研判，就是分析、研究、各类数据分析对比，做出决策方案。最终形成可行性策划方案，来促进产品的销售。
房地产策划需要哪些工作？
1、 立项阶段
首先我们通过市调，撰写市场调研报告，分析市场情况，提供可行性报告，建议项目可行性，在进行项目的定位，提出项目定位报告，为以后项目的发展方向定位，根据项目定位，提出切合实际的物业发展，在进行项目费用预
2、 前期策划阶段
做出工作横道图也就是工作流程地图计划，根据计划设计出任务书，把任务责任到人，落实完成，再就是对售楼处建议书。还有一个更重要的是招标文件，主要是针对广告类招标文件，为以后广告合作打下基础。
3、营销筹备阶段
A、计划与总结，日常工作安排
要把全年度营销策略总纲做出来，以便我们有计划开展工作。开盘是工作的重中之重，我们要把开盘前工作计划做好。没有蓄客怎么开盘，蓄客方案也要做到位。其次就是日常工作，月度以及周工作计划与总结。
B、认筹方案
1.认筹方案 2.认筹人员分工表
C、营销活动
1.活动方案 2.活动人员分工及物料清单3.活动总结
D、营销建议
1.样板房设计建议2.模型设计建议3.影视片建议4.看楼通道包装建议
E、媒体推广计划
1.媒体推广策略2.媒体推广计划
F、市场调查
1.竞争项目开盘报告2.开盘快讯3.市场周报
4、开盘阶段
开盘方案的撰写、开盘方案执行、开盘方案总结、价格策略定位。
5、持销阶段
制定年度营销策略，撰写阶段营销方法，促进楼盘项目持续销售。
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