未来房产税税如何征收,自建房房产税如何征收

关于房屋空置率计算办法、房地产税征收的建议

征收房地产税的最大目的就是调节贫富差距、打击炒房，让人人住有所居，把房地产的投资属性降到零，即能把投资性住房房源全部腾出来，又不能误伤刚需，把社会上资金用到实体经济的发展上，最终实现全民富裕。而要达到这个目的，那征收标准则是一个非常关键的数据，而要使这个征收标准非常科学化、人性化，就必须准确地弄清我国全国及各个省份、主要城市的房屋空置率。

一、房屋空置率等一系列指标的计算建议：

按我国的户口管理制度：户口一般都要落在房子上，且每一套房子只会有一个家庭户口，每个家庭户口一般只落在一个城市里（不包含特殊的因工作造成的两地分居情况），所以从公安户籍系统数据库统计每个城市及全国的家庭数量是个不难的问题，家庭数量数据共享至房管部门和统计部门应该也可轻松实现。做好房产税征收工作，还需要定义好一些指标：

2、刚需族：没有房或只有一套房（指普通住宅，不包括别墅，套房概念下同）的人群，应为绝对的刚需族，因工作调动原因等买了两套房子（但人均购买建筑面积≤60平）的也可以算作准刚需族，享受政策视同刚需族。

3、空置面积：任何一个家庭超出两套【全国累加】以上或家庭人均拥有建筑面积超过60平的部分房产均视为投资性房产，特殊情况下属单身家庭人群但人均超过100平的部分房产也应视为投资性房产，应计入“空置面积统计”。按我国当前的生活水平，人均拥有建筑面积能保证住60平（刚需居住面积）应该可以算得上是小康生活了。

4、刚需居住地：每个家庭可自行选择户口所在城市为自己的刚需居住地，也可选择工作就业、经商从业等所在地城市为刚需居住地，但两者只能选择一个，但若选择非户口城市为刚需居住地应提供相应的工作证明、从业证明、经商证明的任意一项；既没有工作也没有就业的随迁家属或子女在选择时，凭配偶或父母的上述证明中的任意一项即可。刚需居住地的选择可以两年为一周期，每两年登记一次或进行变更，目的是为了制定相关计税依据。

5、某市某家庭房屋刚需居住面积：某个家庭在选择确定了刚需居住地以后，其刚需居住地的“人均拥有建筑面积”≤60平的房产计入该市该家庭房屋刚需居住面积统计。如A家庭一家三口在甲城市（该城市为其刚需居住城市）拥有住房200平米，则其中的180平计入甲城市A家庭“房屋刚需居住面积”统计。

6、某市某家庭刚需居住地房屋空置面积：某个家庭在选择确定了刚需居住地以后，其刚需居住地的“人均拥有建筑面积”超过60平的房产计入该市该家庭房屋空置面积统计。如A家庭一家三口在甲城市（该城市为其刚需居住地）拥有住房200平米，则其中超过180平的20平米计入甲城市A家庭“房屋空置面积”统计。

注：为打击炒房，在此处，“拥有住房”应将已入住、已签订购房合同未入住的情形均要统计在内，下同。

7、某市某家庭非刚需居住地房屋空置面积：某个家庭在其非刚需居住地的所有建筑面积房产（若有）计入该市该家庭房屋空置面积统计。如上述A家庭在另一城市乙城市还拥有住房80平，且乙城市为其选择的非刚需居住地，则这80平统统计入乙城市A家庭“非刚需居住地房屋空置面积”统计。

8、某市房屋空置面积：该城市所有家庭“刚需居住地房屋空置面积”与所有家庭“非刚需居住地房屋空置面积”及已建且未售出的房屋面积之和计入该城市房屋空置面积统计。

9、某家庭全国房屋空置面积：将某家庭全国房屋面积累加，它应该包含三部分，一部分是其刚需居住面积，一部分为其刚需居住地空置面积，一部分为其非刚需居住地空置面积。某个家庭全国刚需居住地空置面积与非刚需居住地空置面积之和计入该家庭“全国房屋空置面积”统计。

10、全国房屋空置面积：所有拥有空置面积的家庭其全国房屋空置面积之和或各个城市房屋空置面积之和均可作为全国房屋空置面积的统计公式，可根据统计方便程度选择其中一种，也可将两种均做统计并进行对比，即形成两个数据，“全国房屋空置面积（按家庭之和统计）和全国房屋空置面积（按城市之和统计）”，这两个数据是存在差别的，其差值应该就是全国已建且未售出的房屋面积之和。

11、全国人均拥有住房面积：在统计出全国房屋空置面积之后，真正的全国人均拥有住房面积的指标就可计算了，用全国所有已建住房面积减去全国房屋空置面积，然后再除以全国人口，则才是真正的全国人均拥有住房面积，这个数据一旦出来，我觉着绝不是像网上说的我国人均拥有住房面积已达38平左右，按大部分老百姓对高房价深恶痛绝的情绪这个数据应该会低不少。

12、某市某家庭刚需地房屋空置率：某个家庭在其刚需居住地拥有的空置面积除以该家庭在该地总购买建筑面积称为该市该家庭“刚需地房屋空置率”。还是如A家庭一家三口在甲城市（该城市为其所选刚需居住地）拥有住房200平米，则其中的20／200＝10%，称为甲城市A家庭的“刚需地房屋空置率”。

13、某市某家庭非刚需地房屋空置率：因某个家庭在其非刚需居住地拥有的所有建筑面积均计入该家庭在该地的非刚需地房屋空置面积统计，还是如上A家庭在乙城市（为其选择的非刚需地）拥有住房80平，则这80平米均为其在乙市的非刚需地空置面积，按上面空置率的计算，则A家庭在乙市的非刚需地房屋空置率为80／80＝100%，即某个家庭在其非刚需居住地的非刚需地房屋空置率均计为1，若没有则计为0。

14、某市刚需地房屋空置家庭统计：若某市某家庭刚需地房屋空置率比值大于0，则该家庭计为该市刚需地房屋空置家庭，所有刚需地房屋空置家庭之和计入该市刚需地房屋空置家庭统计。

15、某市非刚需地房屋空置家庭统计：若某个家庭在其非刚需居住地的非刚需空置率统计为1，则该家庭计为该市非刚需地房屋空置家庭，该市所有非刚需地房屋空置家庭之和计入该市非刚需房屋空置家庭统计总和。

16、某市房屋空置家庭统计：某市刚需地房屋空置家庭数量与该市非刚需地房屋空置家庭数量之和计入该市房屋空置家庭统计，因为炒房的原因，有些家庭在某个城市只购买了投资性住房却并未落户，所以该数值有可能大于该市公安系统实际记录的落户家庭数量。

17、某市房屋空置家庭系数：有了上面某市房屋空置家庭的统计，用该城市房屋空置家庭与该市公安系统实际记录的落户家庭数量之比记作该市房屋空置家庭系数，此系数最小值为0，即该市房屋空置家庭数量为0，此系数的大小可反映该市的房屋炒作程度。

18、某市房屋空置率：该市房屋空置面积与该市已建住房面积之和的比值百分数则为该市房屋空置率。

19、全国房屋空置率：全国房屋空置面积与全国已建住房面积之和的比值百分数称为全国房屋空置率。根据上述全国房屋空置面积的计算公式也可统计为两种数据，以进行对比，即形成 “全国房屋空置率（按家庭之和核算）和全国房屋空置率（按城市之和统计）”。

20、房产投资性城市：若某市房屋空置家庭与该市刚需家庭数量之比大于某个数值（如20%）或该市房屋空置率大于某个数值（如20%，即已建住房中有20%是空置的）可将该城市定义为房产投资性城市，并建议开始加强房产调控力度，也可按此数值把全国的城市做个精确排序对比。

21、房产供给饱和（或过剩）城市：在上述14条统计出某市房屋空置家庭系数后，当某市房屋空置家庭系数大于50%，甚至大于100%，则可将该城市定义为房产供给饱和（或过剩）城市，建议应加大房产调控力度，也可按此数值把全国的城市做个精确排序对比或统计，看看到底有多少城市房屋供给为饱和状态。

22、房产供给不足城市：按上述投资性城市的概念，若某市房屋空置家庭与该市刚需家庭数量之比小于某个数值（如10%）或该市房屋空置率小于某个数值（如10%，即已建住房中仅有不足10%是空置的）也可将该城市定义为房产供给不足城市，应加大土地供应，满足住房发展需要。

二、对房地产税征收的建议：

1、有了上述精确空置面积指标的统计，则房地产税的征收首先不宜用“首套”的概念做免征标准，因为1套普通住宅叫1套，1套别墅也可叫1套，面积可大可小，区别太大，如按首套免征，第一没起到房地产税调节贫富差距、打击炒房的目的，第二有可能真会造成假离婚的状况。

2、有了上述精确空置面积指标的统计，则房地产税的征收也不宜用“某某金额”的概念做免征标准，因为不同的城市房屋价格差别太大，如某县城房价与一线城市房价可能差10倍、20倍，不能造成因为价格标准，让在县城居住的享受人均60平的免征待遇，到了一线城市则可能只享受免征6平甚至3平的待遇，毕竟按上述刚需居住地的定义，刚需居住地是有严格条件的（按上述定义，刚需城市不是某个家庭想选就能选的，要不有户口，要不有工作、社保等，实际条件还是很严格的）。

3、有了上述精确空置面积指标的统计，及上述刚需居住城市的定义，全国征收房地产税则完全可采用人均拥有刚需居住面积大于某个数值（如建筑面积60平，实用面积50平）作为免征标准。

4、有了上述免征标准的定义，则房地产税的征收可按某家庭的房屋空置面积核定征收范围，即某家庭存在房屋空置面积即可列入征收范围，如A家庭一家三口在北京有房120平，在上海有房60平，总和180，虽然未超人均60平的界限，但该家庭如选北京为其刚需居住地，则上海的60平完全计入其征收房地产税范围，这样征收的目的就是为了防止炒房客在其非刚需居住地炒房（如很多人到海南单纯炒房），并促使其把非刚需居住地的房源尽快出售腾出。即若北京为A家庭选择的刚需居住地且符合规定，则北京房产120平为其刚需房产，则A家庭房地产税征收地即为上海，征收面积为60平。若A家庭在其他非刚需城市还有房产，一并列入非刚需居住地征收家庭范围，分别由空置地城市按面积分别核算征收。

5、确定了面积征收标准和征收城市，征收价值计算按该市房管部门的官方房屋评估单价为依据；征收税率可根据其空置面积的多少借鉴个人所得税税率的累进制征收方法，在核定征收等级税率时，多个城市的空置面积按其签订购房合同时间为序依次计入空置面积，刚需城市对应的刚需面积不计入购房时间排序。税率等级全国均实行相同的标准，实行累进税率，囤房越多，征税越多，北京、上海等一线城市房市投资越多，计税单价越高，则征税越多。

6、如此征收即毫发无损的保护了刚需族，也可根据我国当前的生活居住水平非常人性化的保护了那些准刚需族，以促使其尽快建立“房子是用来住的，不是用来炒的”观念。不但不会造成房产泡沫崩溃，还会实现软着陆。对于刚需族和准刚需族，其一旦买了房子，银行贷款已经确定，贷款本金已确定，贷款利率折扣幅度已确定，利息基本变化不大，只要不炒作，房价不管是涨还是降，该家庭基本都不会卖出，所以房价的涨落其实对其生活没有本质的影响，无非就是一个账面价值的变化。

7、如此征收，只要税率合适将会极大地打击炒房客、贪官，迫使其将多余房源尽快降价出售，市场房源多了，房价自然就会降，如此的降房价只会利民，让买不起房子的老百姓尽快买得起房，极大的解放老百姓的消费束缚，增加释放消费能力；如此征收，还会极大的利国，会极大的增加政府的财政收入，实现对房地产的精确调控，对经济的发展不但无害反而有利。

8、从房价上涨本质分析，一个原因就是大部分资金都流入了房市，有资金托底，所以房价根本降不下来，天天喊微涨、微涨，可微涨也是涨啊，就如同一只慢牛的股票，只要涨就改变不了人们炒房的观念；第二就是因为房子都被炒房客、贪官囤积起来了，虽然看着盖得房子足够多，但实际流通量过小，筹码过于集中，从而导致供不应求。从这一点讲，社科院《中国住房发展报告》里提出的，“推出房地产税，实行渐进方案，只对新交易住房启动征收方案的提法”，是完全不正确的，并且应是带有小心思的，生怕动了自己的那点蛋糕，根本没有从国家的根本利益着手，只有想法把炒作囤积的房源逼出来，保障了供给量，房价才会真正下降，老百姓才能买得起房，才会安居乐业，才会放心的消费，才会形成一个强大的消费市场，经济才能转型成功，无论是建国前还是建国初期上海的金融风暴都有力的说明，高房价最终伤的是大多数普通老百姓的元气。

9、从我国证券市场的发展规律来看，只要房市涨，股市就会跌跌不休，股市的融资功能、支持实体经济发展的功能受到很大的压制，不管国家怎么刺激，怎么降低印花税，都起不到实质作用，房市一掉，股市必然就涨，股市不涨本质就是没有资金流入，资金的本质属性就是盈利，并且社会上的资金投资无非就是几大块：房市、股市、实体经济。所以资金大部分进入房市，必然影响股市与实体经济的发展。

如何征收房产税，是涉及到国计民生的大事，现在还处于立法的阶段，房产税的具体内容，现在我们也只能是揣测，我认为可能从以下几个大的原则入手，征收房产税：

一、区分房屋性质，不同性质的房子，征收不同的税率，经营性用房、住宅、商业用房征收的税率应是不同的；普通住房，豪华住房，不同地段、不同面积的房子，征收的税率也应是不同的；

三、各个地方不同，房地产的市场与水平也不同，征收房产税的情况也是不同，大概率事件是中央在房产税中制定大的原则，各个地方制定征收的具体细则。